איחורים במסירת דירה מקבלן – דרוש וקבל פיצוי

בשעה טובה חתמתם על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן, השקעתם את מיטב כספכם ואף חלקכם הגדול נטל משכנתא מהבנק לשם כך, והנה, למרבה הצער והיגון, הגיע מועד המסירה והמוכר הודיע לכם שהמסירה מתעכבת. לרבים שתכננו לעבור לגור בדירתם החדשה, הנזק יהיה כפול ומכופל – לא רק שהם יצטרכו להמשיך ולגור בשכירות ולשלם את דמי שכירות, במקביל הם יישאו בעול תשלום המשכנתא שנטלו.

אז מה עושים? צרת רבים היא רק חצי נחמה. איחורים ועיכובים במסירת דירות לרוכשים מקבלנים הפכו לחזון נפרץ ותופעה שהתגברה בשנים האחרונות, גם על רקע הסגרים במשק בשל הקורונה וגם בשל תמורות נוספות בשוק הנדל"ן. אך למזלנו, המחוקק היה ער לתופעה וקבע בחוק מנגנון מוסדר לפיצוי רוכשי דירות במקרים של איחורים במסירת דירתם מהקבלן.

ממתי זכאים לפיצוי? החוק קובע כי הפיצויים ישולמו תוך 60 ימים מרגע הגשת הדרישה לפיצויים ובלבד שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בהסכם הרכישה. לאחר מכן, הם ישולמו כל חודש באותו תאריך קבוע.

מה גובה הפיצוי? החוק קובע במפורש כי גובה הפיצוי מחושב בהתאם לתקופת האיחור. איחור של עד 8 חודשים במסירת הדירה במועד שנקבע בחוזה, מחייב את הקבלן לפצות את הקונים בסך של 150% מדמי שכירות של נכס דומה בגודלו ובמיקום שלו. אם האיחור הוא מעבר ל 8 חודשים, בנוסף לפיצוי כאמור, עבור התקופה שמעבר ל – 8 חודשים, גובה הפיצוי יהיה של 125% מדמי שכירות של דירה שדומה בגודל ובמיקום שלה. אם ההסכם שלכם קבע סכום פיצוי גבוה יותר מהאמור בחוק, ישולם לכם פיצוי לפי הסכום הגבוה יותר.

טענות הקבלנים המצדיקות את האיחור - הקבלנים לא יהיו מחויבים לשלם את הפיצוי לרוכשים במקרים חריגים שבהם העיכובים נבעו מסיבות שלא תלויות בהם ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליהם, כגון: מלחמות, אסונות טבע, רעידות אדמה וכד'. השאלה האם מקרה זה או אחר מהווה מקרה מוצדק שאינו תלוי בקבלנים היא שאלה של פרשנות משפטית וההכרעה בה נתונה לבית המשפט.

האם הקורונה מהווה הצדקה לאיחור במסירת דירה שאינו מחייב את הקבלן בפיצוי? בתקופת הקורונה התרבו טענות קבלנים כי הסגרים במשק בשל הקורונה מהווים כוח עליון אשר מהווה סיבה מוצדקת לעיכובים ואיחורים במסירת הדירות לרוכשים, עיכובים שכאמור אינם מזכים את הרוכשים בפיצוי. עמדת המועצה הישראלית לצרכנות היא כי משבר הקורונה אינו מהווה "כוח עליון" הפותר את הקבלנים מתשלום הפיצוי הנדרש. בתקופת משבר הקורונה, הוכר המגזר הקבלני כענף חיוני וכמעט שלא הוטלו עליו מגבלות, זאת בניגוד לשאר ענפי המשק.

יחד עם זאת, בתחילת מגפת הקורונה, פורסמה המלצה (לא מחייבת ושלא הפכה לחוק) מטעם צוות משרדי ממשלה ובתוכם נציגי משרד השיכון ובראשות המשנה ליועמ"ש, עו"ד כרמית יוליס, לפיה יש להוסיף 40 ימים מעבר ל- 60 ימי העיכוב הקבועים בחוק, אשר אינם מזכים בפיצוי בשל איחור במסירת דירות וזאת בנוגע לדירות אשר תאריכי מסירתן הוא בין 15 למרץ 2020 ועד 1 באפריל 2021. יובהר כי מדובר בהמלצה בלבד ולא בהוראת חוק מחייבת וכי המשנה ליועמ"ש, הבהירה כי הקורונה לא מעניקה לקבלן פטור אוטומטי מפיצוי בשל עיכוב במסירה.

מפסיקת בתי המשפט בתביעות שהוגשו בנושא זה, עולה כי בית המשפט מטיל על הקבלנים את נטל ההוכחה (להביא ראיות ואסמכתאות) על כי משבר הקורונה או כל גורם עליון אחר לטענתם, מהווה גורם אשר אינו בשליטתם ואשר גרם בפועל לעיכובים במסירת הדירות לרוכשים.